FAQ

Le placement en parts de SCPI permet d’accéder au marché de l’immobilier d’entreprise, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels, avec une moindre mise de fonds et un investissement pouvant être progressif. Les associés profitent de l’effet de taille de la SCPI et de la mutualisation des risques locatifs. Ils bénéficient également de l'expérience de spécialistes de l'immobilier pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié. Enfin, les associés sont déchargés de tous les soucis afférents à une gestion en direct d'immeubles.

Le rôle de la société de gestion est de gérer l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI. Elle s’occupe également du poste « Gestion des associés » qui comprend notamment l’organisation du marché des parts, la fiscalité et la distribution des revenus.

Il existe différents organes de contrôle et de surveillance autour de la SCPI :

• La Société de gestion qui est responsable de la gestion des immeubles et de la relation avec les associés.
• Le Conseil de surveillance, composé d’associés élus en Assemblée Générale, qui assiste la société de gestion, émet des préconisations, vérifie et contrôle les actes de gestion et rend comptes des observations aux associés.
• Le Commissaire aux comptes qui est chargé de vérifier et de certifier que les comptes de la SCPI sont « réguliers, sincères, et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé ». - Une expertise immobilière régulière est réalisée par un ou plusieurs experts immobiliers indépendants. Ces expertises permettent notamment de définir la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI.
• L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agréments aux SCPI et à leur société de gestion, contrôle les documents destinés à l’information publique et veille à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les sociétés de gestion.

Non, le capital investi n’est en aucun cas garanti par la société de gestion. Il peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Non, les revenus (coupons distribués) ne sont en aucun cas garantis par la société de gestion.

Comme pour un bien immobilier en direct, l’acquisition de parts de SCPI doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme (10 ans).

Non les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse.

Non, les parts de SCPI ne peuvent être acquises que sous forme d’unités de valeur qui ne saurait être divisées.

La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Elle est évaluée annuellement par des experts immobiliers indépendants et publiée dans le Rapport Annuel de gestion.

La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais et droits afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI. Cette valeur est publiée dans le Rapport Annuel de gestion.

Il s’agit du montant consolidé de l’ensemble des augmentations de capital de la SCPI. Elle correspond au produit du nombre de parts et du prix de souscription à l’instant T.

L’associé est en droit d’accéder à l’ensemble des documents diffusés par la SCPI :

• les statuts ;
• le rapport annuel ;
• les bulletins trimestriels d’informations.

L’associé possède également l’ensemble des droits afférents à la propriété de ses parts (droit aux bénéfices, droit de vendre ses parts, droit de vote aux Assemblée Générales, etc…)

Les associés sont tenus des dettes et obligations sociales à hauteur de deux fois le montant investi en capital variable et dans la proportion du nombre de parts leur appartenant pour les investisseurs en capital fixe. Il est à noter qu’en cas de retrait de parts, les obligations continuent à courir pendant 5 ans.

Oui, il est tout à fait possible de financer l’achat par un emprunt personnel ou immobilier. Sous réserve d’un apport personnel suffisant.

Oui, les parts de SCPI peuvent être nanties.

La commission de souscription, qui est de 6% TTC et incluse dans le prix de souscription, couvre le travail de collecte des capitaux, de recherche d’actifs et d’investissements immobiliers.

La commission de gestion est égale à un montant forfaitaire de 8,50% hors taxes (10,20% TTC) basé sur les produits locatifs hors taxes encaissés et sur les produits financiers nets de la société. Elle est déjà prélevée sur le montant des revenus distribués.

Pour toute cession de parts sociales, la Société de Gestion prélève :

• Si la cession est effectuée par son intermédiaire (cession sur le marché secondaire), une commission à la charge du vendeur égale à 3,50% HT du montant de la transaction (4,20% TTC).
• Frais de traitement des dossiers de mutation :

La Société de Gestion perçoit un forfait par dossier pour le traitement administratif des dossiers de mutation en ce compris les successions et donation ; ce forfait est fixé par donataire, ayant-droit ou bénéficiaire et il est à leur charge quel que soit le nombre de parts concerné.

Le forfait est de 400 € hors taxe par donataire, ayant-droit ou bénéficiaire pour le traitement administratif des dossiers de mutation à titre gratuit ou onéreux conformément à la quatrième résolution votée par l’Assemblée Générale du 06 mars 2017.

Non, mais puisqu’il s’agit d’un produit immobilier, certaines diligences doivent être opérées soit par un intermédiaire financier soit directement par la société de gestion.

Oui, par représentation de ses parents.

Oui, si l’objet social de la société le permet.

Le prix de souscription est défini par la Société de Gestion en fonction de la valeur de reconstitution par part de la SCPI dans une fourchette de plus ou moins 10%.

Pour la SCPI Elysées Pierre, SCPI à capital variable, le prix correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription de 6% TTC. Toutefois, lorsque le prix de souscription des parts a été modifié au cours des deux trimestres précédents ou du trimestre en cours, le retrait ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription, diminué des commissions de souscription, le moins élevé des trois trimestres précités.

Pour les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable disposant d’un marché secondaire, le prix de vente est déterminé par la confrontation de l’offre et de la demande. Il est égal au net acquéreur minoré des frais de cession et des droits d’enregistrement (5%).

En période d’augmentation de capital, il est possible de racheter des parts à tout moment. Si le capital est fermé ou que le capital social maximum est atteint, il n’est possible de réinvestir dans la SCPI que par compensation des demandes de retrait, ou lors des confrontations périodiques sur le marché secondaire.

Pour les SCPI à capital variable, les ordres de retrait doivent être compensés par des ordres de souscription. Sur le marché secondaire, il est possible de vendre ses parts lors des confrontations. L’exécution des ordres dépendra de l’état du marché.

Les parts nouvelles portent jouissance le premier jour du deuxième trimestre qui suit le trimestre au cours duquel est intervenue la souscription. La première distribution de revenus intervient à l’issue du trimestre d’acquisition du droit à jouissance.

Les parts souscrites entre le 1er octobre N et le 31 décembre N, porteront jouissance le 1er avril N+1, avec une première distribution de revenus à l’issue du trimestre d’acquisition du droit à jouissance, soit autour du 22 juillet N+1.

La liquidité des parts de SCPI Elysées Pierre dépend de l’état de l’offre et de la demande. Une fois la vente réalisée, le paiement est effectué dans les 30 jours qui suivent le retrait ou la vente.

Pour plus d’information, veuillez contacter la société de gestion.

Les SCPI bénéficient du régime fiscal prévu à l'article 8 du CGI imposant les revenus perçus par la SCPI entre les mains des associés. Il y a donc lieu de distinguer le revenu encaissé et le revenu imposable.

Le prélèvement forfaitaire libératoire porte sur les revenus financiers encaissés par la SCPI. Ces revenus sont générés par le placement de la trésorerie.

Oui, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt et les primes d'assurance emprunteur, des revenus fonciers de l'investisseur si ce dernier est imposé au régime foncier réel (hors crédit personnel non affecté).

La méthode de calcul de la plus value brute imposable est la suivante : Plus Value = prix historique net acquéreur – prix net vendeur.

Les plus values bénéficient d'un abattement par année de détention. Le barème d'abattement, modifié à compter du 1er février 2012 prévoit :

• 2% d'abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année
• 4% d'abattement pour chaque année de détention au-delà de la 17ème année
• 8% d'abattement pour chaque année de détention au-delà de la 24ème année

Ainsi, les plus values de cessions immobilières sont désormais exonérées au-delà d'une durée de détention de 30 ans.

La plus value nette imposable (PV brute – abattement par année de détention) est soumise au taux d'imposition de 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

L'associé est responsable de la déclaration fiscale de la vente des parts et doit donc prendre en charge personnellement les formalités déclaratives nécessaires, quel que soit le mode d'acquisition des parts cédées (marchés primaire, secondaire, gré à gré, donation, succession…).

Le champ d'application du régime micro foncier est ouvert aux associés de SCPI à condition qu'ils perçoivent par ailleurs des revenus fonciers provenant de locations d'immeubles nus ne bénéficiant pas d'un avantage fiscal particulier. Pour être placé de plein droit sous ce régime, le montant des revenus bruts fonciers perçus ne doit pas excéder 15 K€ par foyer fiscal.

Conformément à la réglementation en vigueur, les parts de SCPI ne peuvent faire l'objet d'un démarchage et d'une commercialisation que sur le territoire français.

Oui, le changement de situation géographique, après la première souscription, ne saurait influer la détention des parts de SCPI.

Oui, il est bien sur possible de transmettre les parts de SCPI. Pour les successions, vous devez nous faire parvenir un acte de décès ainsi que les coordonnées du notaire en charge de la succession, afin que nous puissions recueillir l’acte de notoriété du défunt revêtu du cachet de l’étude et pour chaque héritier ou ayant droit obtenir : une copie recto/verso de la pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, un RIB au format IBAN.

Pour les donations, vous devez nous envoyer l’acte notarié ainsi que les coordonnées du notaire accompagné : d’une copie recto/verso de la pièce d’identité en cours de validité pour le(s) donateur (s) et le(s) donataires(s), d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois pour chacun d’eux et d’un RIB sous format IBAN.